星华地产先向当地政fǔ允诺，不需要当地政fǔ出资太多就能完成对老商业中心的改造，而条件就是政fǔ要全力配合完善拆迁及转移居民等前期措施，商业中心改造完成后，还要和政fǔ依据地价和投入对建成后的商业中心产权进行划分，星华地产一般都会拿到大头。当地政fǔ因为不需要多hua钱就能获得改造老商业中心，将来还能获得大大升值的商业建筑，唯一需要处理的都是政策问题，鉴于星华地产之前的名气，还有什么好担心的，往往一拍即合，双方迅就达成了协议。

当然随着星华地产商业地产项目的成功，后来跟风者并不少，但少有能像星华这样的成功者，主要原因就是星华地产拥有独mén秘籍。当初星华地产在九都修建九都“群星坊”时采用过设立专管账户，吸纳当地民间资金等方式，并不是每座城市都能模仿的。房地产行业说穿了就是一个资本密集型行业，没有雄厚的资本是玩不转的，星华地产身后站着星富投资，可以同时在全国十几座城市上马旧城商业中心改造项目，这份本领就没人能简单模仿。

任何产业上了一定规模就能产生强大的惯xìng，星华地产能向当地政fǔ承诺，只要他们一完成旧商业中心的拆迁等手续后就能立即进场建设，没有雄厚的资金保证谁敢这样说？而且在建设中，无论前期采用“群星坊”还是“星天地”的建筑风格，本身就拥有强大设计实力的星华地产可以边建边修改设计。星辰制造能以比成本价略高一线的价格向工地租赁工程机械和建材；工地上需要的其他类似星云电子的电气、电路和通信设备；星空人力提供的临时施工人员的招募和培训工作等，都是其他地产公司难望项背的优势。星华地产能够把行业公认的建造成本再降低2o左右，这都是在没有克扣农民工工资，降低工人薪酬的前提下做到的。

由于有成本的优势，虽然前期投入很大，但这些商业地产项目建成后的利润也极高。星华地产对于地产商通常面对的大问题――销售拥有另一大优势，主要就是星海商贸的存在。星海商贸经过这几年高展，尤其是军方为感谢杨星立下的功劳，特批星海商贸成为国内第一家可以开航空运输业务的民营运输公司，使得星海商贸得以搭建起联通国内海6空三方的物流网络。这一成就让它在国内和多家老字号国有批零售企业较量中占了上风，就是和财大气粗的海外零售业巨头“家乐福”和“沃尔玛”比较起来在国内也占有一定的优势。

对外星海商贸则借助东南亚华商关系网络，利用类似“八佰伴”这样收购而来成熟的国际化零售企业为班底，把中星集团国际采购和物流网建设的触角逐步伸向远方。凭借灵活的进货渠道，星海商贸自然提出了在国内一二线城市执行“百城千店”计划，扩大在国内的商业网点。

而星华地产这些位于城市中心黄金地段的商业地产项目无疑是星海商贸旗下各类商店最好的落脚点，随着一家家星荣市、星乐电器、星福百货的开张，聚集起的大量人气又吸引了星美时尚、喜洋洋餐饮、黑dong网吧等企业的纷纷入驻。而它们开办的奢饰品专卖店和整形美容中心，以及快餐店、餐厅、饮料店、网吧等娱乐休闲设施的补充更加保证了星华地产商业中心mén面出租和销售的顺畅，迅使得当地传统商业中心的繁华景象得以恢复。这种商业地产的建设模式不仅改造成本低，而且回本很快，几乎是建设一处就大卖一处，形成了良xìng

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